Vous êtes freelance et une banque vous a déjà dit non. Pas de CDI, revenus trop variables, profil trop risqué. Cette phrase, je l’entends chaque semaine dans les dossiers que j’accompagne. Le problème n’est pas votre capacité à rembourser. C’est la façon dont votre dossier est présenté. Les banques appliquent des règles strictes aux indépendants, et sans connaître leurs critères exacts, vous partez perdant. Un courtier spécialisé comme Pretto change la donne : il traduit vos revenus dans le langage que comprennent les établissements bancaires.
L’essentiel sur le courtier pour freelance en 30 secondes
- Les banques retiennent vos revenus moyennés sur 3 ans, pas vos meilleurs mois
- Le courtier connaît les banques ouvertes aux profils indépendants (toutes ne le sont pas)
- L’attestation de finançabilité renforce votre dossier face aux vendeurs
- Simulation gratuite en quelques minutes pour estimer votre capacité réelle
Les banques et les freelances : pourquoi ça coince
Le premier réflexe d’un freelance qui veut emprunter, c’est de calculer sa capacité d’emprunt avec ses meilleurs revenus. Erreur classique. Selon les décisions du HCSF, le taux d’effort des emprunteurs ne doit pas excéder 35 % des revenus nets, assurance comprise. Mais pour vous, freelance, les revenus retenus ne sont pas ceux que vous pensez.
35%
Taux d’endettement maximum autorisé par le HCSF, toutes charges incluses
Dans les dossiers que j’ai accompagnés, l’erreur la plus fréquente reste de présenter les revenus bruts. Les banques retiennent le bénéfice net moyenné sur 3 ans, ce qui peut réduire la capacité estimée de 15 à 25 %. Ce constat est limité à mon périmètre d’observation et peut varier selon le statut juridique et la banque sollicitée.
Freelance : ce que les banques regardent vraiment
- Bénéfice net moyenné sur 3 exercices comptables minimum
- Ancienneté d’activité (2 à 3 ans selon les établissements)
- Stabilité des revenus d’une année sur l’autre
- Revenus fonciers éventuels retenus à 70 % seulement
Autre point que les freelances ignorent souvent : toutes les banques ne traitent pas les indépendants de la même façon. Une micro-entreprise n’est pas perçue comme une SASU. Un développeur web n’a pas le même score qu’un consultant. Et la banque en ligne qui vous a dit non ? Elle refuse peut-être systématiquement les profils sans CDI. Soyons clairs : sans connaissance du marché bancaire, vous perdez du temps avec les mauvais interlocuteurs.
D’après l’analyse de la Banque de France, 20 % des nouveaux prêts accordés peuvent déroger aux normes strictes, dont une part réservée aux primo-accédants. Connaître ces marges de flexibilité et savoir quelles banques les utilisent pour les indépendants, c’est exactement ce qu’apporte un courtier spécialisé. Pour comprendre l’ensemble des conditions d’obtention du prêt immobilier, le parcours freelance nécessite une approche différente de celle d’un salarié.
Ce que fait concrètement un courtier pour votre dossier freelance
Je me souviens d’un dossier traité l’année dernière. Sophie, 38 ans, graphiste en EURL. Revenus nets stables autour de 48 000 € par an. Deux refus bancaires. Pourtant, son profil était solide. Le problème ? Son dossier avait été monté sans optimisation. Les bilans comptables étaient présentés bruts, sans mise en perspective. Aucune banque n’avait compris la régularité de son activité.
Sophie, graphiste freelance : de 2 refus à un prêt obtenu
J’ai accompagné Sophie après ses deux échecs. Son erreur : présenter ses revenus année par année sans montrer la tendance. Nous avons restructuré le dossier pour mettre en avant la moyenne triennale et la progression de son activité. Résultat : prêt obtenu à 3,35 % sur 20 ans auprès d’une banque régionale ouverte aux profils indépendants.
Ce que fait un courtier ne se limite pas à envoyer votre dossier à plusieurs banques. Son travail commence bien avant.
- Analyse de vos revenus réels : il identifie le bénéfice net retenu, écarte les revenus exceptionnels, calcule la moyenne sur 3 ans
- Sélection des banques pertinentes : certaines refusent les freelances, d’autres les acceptent avec conditions, quelques-unes sont vraiment ouvertes
- Constitution du dossier optimal : liasses fiscales présentées correctement, attestation comptable, projection de revenus si activité récente
- Négociation des conditions : taux, assurance, garanties, tout se négocie quand on connaît les marges de chaque établissement
Timeline typique d’un dossier freelance avec courtier :
-
Premier contact, analyse du profil freelance -
Constitution du dossier optimisé (bilans, liasses fiscales) -
Envoi simultané à 5-10 banques partenaires -
Réception des accords de principe -
Offre de prêt définitive
Selon le baromètre février 2026 de CAFPI, les meilleurs profils obtiennent actuellement 3,05 % sur 20 ans. Pour un freelance bien accompagné, ces taux sont accessibles. Sans courtier ? Comptez plutôt autour de 3,30 % à 3,40 %, voire plus si votre dossier est mal présenté.
Ce qu’un courtier ne peut pas faire
Soyons honnêtes : un courtier n’invente pas des revenus. Il ne contourne pas les règles HCSF. Si votre activité a moins de 2 ans ou si vos bénéfices sont en chute, aucune présentation ne transformera un refus en acceptation. Le courtier optimise un dossier viable, il ne fait pas de miracles.
Pretto : l’accompagnement adapté aux revenus d’indépendant
Les freelances ont besoin d’un courtier qui comprend leurs spécificités de revenus. Pretto a intégré dans son processus la logique des revenus moyennés et les critères d’évaluation propres aux indépendants.
Le simulateur Pretto permet d’obtenir en quelques minutes une estimation de capacité d’emprunt. L’outil intègre la règle des 35 % d’endettement et prend en compte le calcul sur 3 ans typique des profils non salariés. Après simulation, un courtier analyse le profil et compare plus de 100 banques pour identifier celles ouvertes aux indépendants.
L’attestation de finançabilité délivrée par Pretto rassure vendeurs et agents immobiliers sur la solidité de votre dossier. Pour les freelances, c’est un argument de poids face à des acheteurs salariés en CDI. Quand vous visitez un bien en concurrence avec d’autres acquéreurs, cette attestation peut faire la différence.
Mon conseil terrain
Avant même de visiter des biens, obtenez votre attestation de finançabilité. Dans un marché tendu, les vendeurs privilégient les acheteurs dont le financement est déjà validé. Pour un freelance, prouver sa solvabilité en amont évite des semaines de négociation perdues.
Les courtiers Pretto sont immatriculés auprès de l’ORIAS, le registre officiel des intermédiaires en assurance et banque. Cette immatriculation garantit une formation certifiée et une assurance responsabilité civile professionnelle. Pour un freelance qui confie son projet immobilier, cette garantie n’est pas négligeable.
Vos questions sur le crédit immobilier freelance
Combien de temps d’activité faut-il pour emprunter en tant que freelance ?
La plupart des banques exigent une ancienneté minimale de 2 à 3 ans d’activité avec bilans comptables. Certaines acceptent des profils plus récents si les revenus antérieurs (en CDI par exemple) compensent. Un courtier identifie les établissements les plus souples selon votre situation.
Les courtiers prennent-ils des frais sur mon prêt ?
Les frais de courtage varient selon les courtiers. Certains sont gratuits pour l’emprunteur (rémunération par la banque), d’autres facturent des honoraires. Pretto annonce un service de simulation gratuit et sans inscription. Les frais éventuels sont communiqués avant engagement.
Puis-je emprunter si mon chiffre d’affaires varie beaucoup d’une année à l’autre ?
Oui, mais les banques appliquent la moyenne sur 3 ans. Une variation modérée est acceptée. Une chute brutale de revenus récente complique le dossier. Le courtier peut présenter les données de façon à mettre en avant la tendance plutôt que les pics.
L’attestation de finançabilité est-elle obligatoire pour acheter ?
Non, elle n’est pas légalement obligatoire. Mais dans un marché concurrentiel, elle rassure les vendeurs et agents immobiliers. Pour un freelance perçu comme profil risqué, c’est un levier de crédibilité qui peut accélérer une transaction.
Quel taux puis-je espérer obtenir en tant qu’indépendant en 2026 ?
Les taux dépendent de votre profil, de la durée et de la banque. En février 2026, les meilleurs taux sur 20 ans tournent autour de 3,05 % pour les excellents dossiers. Un freelance avec un dossier bien présenté peut viser entre 3,20 % et 3,40 %. Sans optimisation, comptez 10 à 30 points de base de plus.
Précisions sur le calcul de capacité d’emprunt
- Les montants et taux mentionnés sont indicatifs et varient selon les établissements bancaires
- Chaque situation professionnelle (micro-entreprise, SASU, profession libérale) implique des critères d’évaluation différents
- Les règles HCSF peuvent évoluer, vérifier les textes en vigueur avant toute démarche
Risques à connaître :
- Risque de surestimation de capacité si revenus exceptionnels non récurrents intégrés
- Risque de refus si ancienneté d’activité inférieure à 3 ans pour certaines banques
- Risque de conditions moins favorables sans accompagnement professionnel
Pour une analyse personnalisée de votre situation, consultez un courtier en crédit immobilier agréé ORIAS.
La prochaine étape pour vous
Votre statut de freelance n’est pas un obstacle au crédit immobilier. C’est une particularité qui demande une approche adaptée. La simulation de capacité d’emprunt via Pretto vous donne une première estimation en quelques minutes, sans engagement. La question n’est plus de savoir si vous pouvez emprunter, mais comment présenter votre dossier pour maximiser vos chances.