Vous cherchez à placer 80 000 ou 100 000 euros dans la pierre, mais les grandes stations vous semblent hors de portée ? Le Champsaur, coincé entre Gap et les Écrins, reste sous les radars de la plupart des investisseurs. C’est précisément ce qui en fait une opportunité. Soyons clairs : je ne vais pas vous servir le discours habituel sur le « cadre authentique » et « l’air pur ». Ce qui m’intéresse ici, ce sont les chiffres. Prix au mètre carré. Charges réelles. Taux d’occupation. Rentabilité nette. Voilà ce que vous allez trouver dans ce guide.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les prix et rentabilités mentionnés sont des moyennes constatées et peuvent varier selon les biens. Consultez un professionnel pour votre situation.
- Prix d’entrée : 55 000 à 215 000€ pour un appartement, soit 1 900 à 3 500€/m² selon l’emplacement
- Rentabilité brute atteignable : 4 à 6% avec une gestion active hiver + été
- Piège n°1 : les charges de copropriété souvent sous-estimées (800 à 1 500€/an de surcoût possible)
- Atout majeur : double saisonnalité ski/randonnée, à 30 minutes de Gap
- Mon conseil : privilégiez la proximité des remontées, même au prix d’une surface moindre
Pourquoi le Champsaur attire les investisseurs malins
15% des emplois liés au tourisme. C’est le chiffre que révèle l’étude INSEE sur les Hautes-Alpes, contre 6% seulement dans le reste de la région PACA. Cette dépendance au tourisme, certains la voient comme un risque. Moi, j’y vois un signal : la demande locative existe, structurellement.
44%
du parc de logements des Hautes-Alpes = résidences secondaires
Le département compte 59 000 résidences secondaires selon l’INSEE. Ce n’est pas anodin. Ça signifie que le modèle « achat + location saisonnière + usage personnel » fonctionne depuis des décennies ici. Le Champsaur n’a pas la notoriété de Serre-Chevalier ou des Orres. Tant mieux. Les prix restent accessibles.
L’autre atout ? La double saisonnalité. Dans mon expérience du marché local, c’est ce qui fait la différence entre un investissement rentable et un gouffre financier. L’hiver, vous louez aux skieurs. L’été, aux randonneurs et aux familles qui fuient la canicule. Gap est à 25-35 minutes en voiture. L’autoroute n’est pas loin. Les locataires viennent de Lyon, Marseille, Grenoble.
Prix au m² et rentabilité : le match des communes
Trois communes concentrent l’essentiel du marché locatif saisonnier dans la vallée. Saint-Michel-de-Chaillol, Laye, Saint-Bonnet-en-Champsaur. Chacune a son profil. Voici ce que j’observe sur le terrain après plusieurs années d’accompagnement d’investisseurs.
Saint-Michel-de-Chaillol : le cœur de station
C’est le spot le plus demandé. Remontées mécaniques accessibles à pied, commerces à proximité, vue dégagée sur les sommets. Les prix oscillent entre 2 200 et 3 500€/m² pour un appartement en bon état. Un studio de 25 m² se négocie autour de 55 000 à 75 000€. Un T2 de 40 m² tourne plutôt entre 90 000 et 130 000€.
Sur le terrain, je constate que les biens pied des pistes partent vite. Comptez 4 à 8 semaines de location l’hiver (vacances scolaires + week-ends), et 6 à 10 semaines l’été si vous êtes réactif sur les plateformes. Rentabilité brute : 5 à 6% pour un bien bien situé et correctement équipé.
Laye : le compromis accessible
Moins connu. C’est justement l’intérêt. Les prix descendent autour de 1 900 à 2 600€/m². Vous trouvez des T2 à partir de 65 000€. Le domaine skiable est relié à Chaillol. L’inconvénient : moins de services sur place, navette parfois nécessaire.
Pour un premier investissement avec budget serré, Laye représente un bon point d’entrée. La rentabilité brute peut atteindre 4 à 5%, mais avec un taux d’occupation légèrement inférieur à Chaillol. C’est mathématique : moins de demande = prix plus bas = rendement potentiel qui se maintient.
Saint-Bonnet-en-Champsaur : le pari du village
Pas de remontées mécaniques. C’est un village de vallée, chef-lieu du canton. Les prix sont les plus bas : 1 800 à 2 400€/m². Vous pouvez trouver un T3 pour 85 000€. Mais attention : la demande locative saisonnière est plus faible.
Mon avis tranché : Saint-Bonnet convient à ceux qui veulent surtout une résidence secondaire avec location occasionnelle. Pas pour un investissement locatif pur. Le taux d’occupation hiver y est significativement plus bas qu’en station.
| Commune | Prix moyen/m² | Budget T2 | Potentiel locatif | Profil idéal |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Michel-de-Chaillol | 2 200 – 3 500€ | 90 000 – 130 000€ | Élevé (hiver + été) | Investisseur locatif actif |
| Laye | 1 900 – 2 600€ | 65 000 – 95 000€ | Moyen (ski relié) | Premier achat budget maîtrisé |
| Saint-Bonnet | 1 800 – 2 400€ | 70 000 – 90 000€ | Faible (pas de ski) | Résidence secondaire prioritaire |
Pour consulter les biens actuellement disponibles dans la vallée, vous pouvez retrouver les appartements à vendre dans le Champsaur sur les annonces locales. C’est un bon point de départ pour vous faire une idée des prix réels du moment.
Ce que les annonces ne vous disent pas
Franchement, c’est là que ça se joue. Les annonces affichent le prix d’achat. Jamais les charges réelles. Jamais le taux d’occupation atteignable. Jamais les travaux prévisibles dans la copropriété.
Les 3 pièges qui plombent la rentabilité
Dans mes échanges avec des acquéreurs du Champsaur, je constate régulièrement ces erreurs :
- Sous-estimation des charges : en résidence avec parties communes chauffées ou piscine, le surcoût peut atteindre 800 à 1 500€ par an. J’ai vu des T2 avec 3 200€ de charges annuelles.
- Surévaluation du taux d’occupation : sur le papier, 20 semaines de location semblent atteignables. En pratique, comptez plutôt 12 à 16 semaines la première année.
- Oubli des travaux de copropriété : les résidences des années 70-80 ont souvent des ravalement ou des mises aux normes à venir. Demandez les PV d’AG.
Cette liste n’est pas exhaustive. Mais si vous évitez ces trois erreurs, vous êtes déjà au-dessus de la moyenne des acheteurs que je croise.
Avant de vous lancer, prenez le temps de définir vos critères de recherche immobilière pour cibler efficacement. Ça paraît basique, mais la moitié des investisseurs que j’accompagne n’ont pas clarifié leur budget charges incluses avant de visiter.
10 points à vérifier avant de signer
- Montant exact des charges de copropriété sur les 3 dernières années
- PV des 3 dernières assemblées générales (travaux votés ?)
- Carnet d’entretien de la copropriété
- Distance réelle aux remontées mécaniques (en minutes à pied)
- Exposition du bien (sud/ouest privilégié)
- État du DPE et coût de chauffage estimé
- Règlement de copropriété : location saisonnière autorisée ?
- Présence d’un local à skis privatif ou casier
- Place de parking incluse ou en supplément
- Taux d’occupation locative des biens similaires dans la résidence
D’ailleurs, j’ai remarqué que les acheteurs qui posent ces questions dès la première visite obtiennent de meilleures négociations. Le vendeur comprend qu’il a affaire à quelqu’un de sérieux.
Fiscalité et rentabilité nette : les calculs qui comptent
Le statut LMNP reste le choix logique pour une location meublée saisonnière au Champsaur. Mais attention : la donne a changé en 2025.
Ce qui change avec la loi de finances 2025
Selon la réforme LMNP 2025 publiée par le Ministère de l’Économie, les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Concrètement : vous payez moins d’impôts pendant la location, mais davantage à la sortie. L’exonération totale reste acquise après 22 ans de détention (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Sur le terrain, je recommande toujours de faire le calcul complet avant d’opter pour le régime réel ou le micro-BIC. L’abattement forfaitaire du micro-BIC est plus simple, mais le régime réel peut rester avantageux si vous avez des travaux ou des intérêts d’emprunt significatifs.
Exemple : rentabilité réelle d’un T2 à Chaillol
J’ai accompagné Thierry, 52 ans, cadre lyonnais, dans son projet d’achat l’an dernier. Il hésitait entre un studio pied des pistes à 74 000€ et un T2 en retrait à 65 000€. Sur le papier, le T2 semblait plus intéressant : prix au m² plus bas, surface plus grande.
Après calcul global :
- Studio 74 000€ : charges 1 400€/an, 14 semaines de location estimées, loyer moyen 450€/semaine = 6 300€ brut annuel = 6,6% de rentabilité brute
- T2 65 000€ : charges 2 100€/an (résidence avec piscine), 10 semaines estimées, loyer 520€/semaine = 5 200€ brut = 4,8% de rentabilité brute
Le studio proche pistes s’est révélé plus rentable malgré le prix d’achat supérieur. Thierry l’a acheté.
Moralité : ne regardez jamais le prix d’achat seul. Raisonnez en coût global annuel (charges + taxe foncière + assurance) rapporté aux revenus locatifs réalistes.
Pour affiner ces calculs selon votre situation personnelle, vous pouvez bénéficier d’une expertise pour votre achat immobilier qui prendra en compte votre fiscalité propre.
Vos questions sur l’investissement au Champsaur
Le Champsaur se loue-t-il aussi l’été ?
L’été représente 30 à 40% des revenus locatifs annuels pour un bien bien situé. La demande vient des randonneurs, des familles qui fuient la chaleur, et des amateurs de VTT. La saison s’étend de mi-juin à fin août, avec un pic en juillet-août. Les tarifs sont inférieurs à l’hiver (environ 30% de moins), mais le taux d’occupation peut atteindre 6 à 10 semaines.
Quel budget minimum pour investir à Chaillol ?
Comptez 55 000 à 60 000€ pour un studio en état correct. Ajoutez 7 à 8% de frais de notaire dans l’ancien. Avec un apport de 20% et un crédit sur 20 ans, la mensualité tourne autour de 220-250€. C’est accessible, mais ne sous-estimez pas les charges annuelles (1 200 à 2 500€ selon la résidence).
Faut-il acheter meublé ou vide ?
Pour de la location saisonnière, le meublé est indispensable. Si le bien est vendu vide, prévoyez 3 000 à 6 000€ d’équipement (literie, vaisselle, électroménager, linge). L’avantage d’acheter déjà meublé : vous gagnez du temps et le mobilier est souvent inclus dans le prix négocié.
Les petites stations ont-elles un avenir ?
Question légitime. Selon l’analyse des Notaires de France sur l’immobilier de montagne, les stations d’altitude minimum 1 500 mètres restent à privilégier pour un investissement pérenne. Chaillol culmine à 1 450 m, ce qui le place en zone limite. L’atout : la diversification été/hiver et les investissements récents dans le domaine.
Comment estimer les charges avant d’acheter ?
Demandez systématiquement les appels de fonds des 3 dernières années. Les charges varient de 1 500 à 3 500€/an pour un T2 selon les équipements collectifs (chauffage commun, piscine, gardiennage). Une résidence années 70 sans rénovation aura des charges plus basses, mais des travaux à prévoir. Faites le calcul global.
Et maintenant ?
Si vous ne devez retenir qu’une chose de ce guide : l’emplacement par rapport aux remontées fait 80% de la rentabilité locative. Le reste (surface, étage, vue) compte, mais moins que vous ne le pensez.
Le Champsaur n’est pas pour tout le monde. Si vous cherchez une station-marque avec revente facile, passez votre chemin. Si vous voulez un investissement patrimonial de long terme avec rentabilité correcte et usage personnel possible, vous êtes au bon endroit.
Plutôt que de conclure, posez-vous cette question : êtes-vous prêt à gérer activement votre bien (annonces, ménage, clés) ou préférez-vous déléguer à une agence locale ? La réponse changera votre rentabilité de 1 à 2 points.
Précautions avant d’investir au Champsaur
Limites de cet article :
- Les prix au m² mentionnés sont des moyennes 2024-2025 pouvant varier selon l’état et l’exposition du bien
- Les estimations de rentabilité locative supposent une gestion active et des taux d’occupation moyens
- Chaque projet d’investissement nécessite une étude personnalisée de votre situation fiscale
Risques à considérer :
- Risque de vacance locative prolongée si bien mal situé par rapport aux remontées
- Risque de charges de copropriété sous-estimées dans les résidences anciennes
- Risque de moins-value si achat au-dessus du prix marché local
Pour une analyse personnalisée, consultez un notaire local spécialisé en immobilier de montagne ou un conseiller en gestion de patrimoine.