L’investissement locatif sans apport : mythe ou réalité ?

Publié le : 20 janvier 20214 mins de lecture

Beaucoup d’épargnants souhaitent investir dans l’immobilier locatif, mais la plupart se désistent en raison de l’importance des fonds à rassembler et le défaut de capital de garantie pour la demande de crédit. Heureusement, il existe aujourd’hui des solutions pour obtenir un prêt et mener à bien votre investissement locatif sans apport à l’exemple du crédit immobilier amortissable et du dispositif Pinel.

Bien élaborer son dossier pour obtenir un crédit amortissable

La plupart du temps, l’achat d’un bien immobilier nécessite la souscription d’un prêt immobilier pour financer le projet. Cependant, lorsqu’on demande un crédit à une banque, cette dernière exige un apport personnel qui représente au moins 10 % de la somme empruntée. Cette condition n’est toutefois pas obligatoire.

En effet, il est possible pour les souscripteurs de signer un crédit amortissable dit à 110 % qui les évitent de fournir l’apport. Pour en bénéficier, il faudra rassurer la banque en amont sur votre capacité à rembourser les échéances. Pour ce faire, vous devrez impérativement soigner le dossier de demande : bien exposer les loyers perçus et la capacité de rentabilité, lister les frais annexes et calculer l’épargne à réaliser. 

Notez par ailleurs qu’avant de vous octroyer un prêt amortissable, la banque examine d’abord votre situation financière et votre capacité d’endettement. Si vos charges mensuelles ne représentent pas plus de 30 % de vos revenus et que vous disposez d’un reste à vivre suffisant, vous pourrez bénéficier d’un crédit immobilier sans apport personnel.

La loi Pinel : un dispositif avantageux pour investir dans le neuf

Acheter un bien grâce à la loi Pinel est également une excellente façon de réussir un investissement locatif sans apport initial. En effet, les avantages fiscaux accordés par le dispositif sont inclus dans le calcul du reste à vivre ce qui augmente vos chances d’obtenir un prêt sans apport.

Il faut toutefois noter que ce levier exige un engagement assez long dans le temps puisque vous devrez mettre le bien en location durant une période de 6, 9 ou 12 ans. Par ailleurs, les loyers à appliquer sont plafonnés ce qui réduit vos marges de bénéfices. Avant de signer un contrat dans ce cas, il vaut mieux vérifier que les loyers touchés permettront de rembourser au moins 75 % des mensualités.

Acheter un logement déjà loué : une alternative intéressante

En investissant sur une habitation qui est déjà mise en location, vous optimisez la recevabilité de votre dossier de prêt et par conséquent les chances de réussir un investissement locatif sans apport. Tout d’abord, car les risques de vacation (aucun locataire) sont réduits, mais aussi parce qu’il est possible de connaître à l’avance les recettes à percevoir.

La banque sera donc moins réticente à vous proposer un crédit notamment si 70 % du montant des loyers permettent d’autofinancer l’emprunt. Les 30 % restants serviront généralement aux frais d’entretien du logement : travaux de réparation, charges de copropriété, impôt foncier, etc.

Plan du site